Mitos sobre la inversión inmobiliaria (II)

Coaching Financiero Para Emprendedores

Mitos sobre la inversión inmobiliaria (II)

Según hemos visto en Mitos sobre la inversión inmobiliaria (I), parece que la situación ideal será estar en el lugar del que cobra el alquiler. Aquí entramos de lleno en el otro gran mito: que los ingresos por alquileres son “ingresos pasivos”.

FINALIDAD DE LA VIVIENDA: INVERSION.

Cuando Pedro toma la decisión de invertir una gran parte de sus ahorros en una propiedad inmobiliaria espera conseguir una buena rentabilidad con poco esfuerzo. No obstante, queriendo hacerlo bien, ha pedido apoyo a su amigo Juan, con algo de experiencia en estas cosas, y le ha aconsejado lo siguiente:

* Que busque la casa en un sitio agradable, bien equipado y con buenas comunicaciones. Eso incrementará el atractivo para los posibles inquilinos.

* Que busque una vivienda de tamaño medio o pequeño, cuyo público objetivo es más amplio y será más fácil de alquilar, ya que el importe mensual está al alcance de más gente.

* Que decida si lo quiere alquilar con mobiliario o sin mobiliario. Si lo alquila sin muebles tiene no obstante que tener equipada la cocina con sus electrodomésticos en buenas condiciones.

* Que piense qué tipo de inquilinos prefiere. Si quiere gente que se quede poco tiempo que le ponga muebles. Los inquilinos que quieren estar más tiempo suelen preferir traer su propio mobiliario.

* Que reserve de su inversión un dinero para hacer una reforma mínima, al menos la cocina, sus muebles y electrodomésticos, “lavarles la cara” a los baños, pintar la casa, repaso del sistema eléctrico, si todas las puertas y ventanas cierran bien, el estado de las persianas, cómo están los armarios empotrados si los hay. Hacer esto le supondrá alquilarlo mucho más rápidamente y por un mejor precio.

Una vez hecho todo esto, promocionarlo y anunciarlo, hacerle fotos, ponerlo en Internet. Cuando tenga respuestas, enseñar la casa. Decidir según la inversión que se ha hecho cuál es el precio del que no está dispuesto a bajar en la negociación.

Si el visitante esté efectivamente interesado, que le pida información como aspirante a inquilino sobre sus ingresos (nóminas, Impuesto Renta) y valore su capacidad de pago. Que pida siempre una fianza de tres meses (más de uno se echará para atrás con esta condición), o en su lugar un aval bancario por el importe de tres meses de renta. Esto último tiene el efecto de que el banco comprobará la solvencia y no tendría que pedirle esa información.

Superadas todas estas etapas, ya puestos de acuerdo sobre importe mensual de la renta y fianza, se procede a la firma del contrato de alquiler, cuyo modelo puede facilitarle cualquier gestor administrativo.

En ese momento se procede a la entrega de llaves y a poner a disposición del inquilino la vivienda para que realice su mudanza. Puede que necesite hacerla de inmediato, o que prefiera acabar el mes en donde esté viviendo.

 

HASTA AQUÍ HEMOS LLEGADO, ¿qué tiene todo este procedimiento de pasivo?

Además antes de empezar, ha empezado por calcular cuánto va a ganar, éstas son las cuentas de la adquisición de vivienda para alquiler, sin endeudamiento:

* Inversión: 107.000 euros. Precio de compra (100.000 euros) más impuestos (Impuesto Transmisiones Patrimoniales y eso si considera que el valor mínimo fiscal coincida con la compraventa).

* Pequeña reforma (sin exagerar), 8.000 euros (saneamiento de cocina y baño, pintura, repaso sistema eléctrico, electrodomésticos … repaso de puertas y ventanas)

Mantenimiento anual mínimo: 1.660 euros. La comunidad y los impuestos siguen siendo cosa suya.
Alquiler mensual de: 700 euros x 12 = 8.400 euros/año.

Inversión inicial total : 115.000 euros.
Renta anual: 8.400 euros – 1.660 euros = 6.740 euros antes de impuestos.

Esto equivale a un 6% bruto anual. La rentabilidad neta dependerá de su situación personal de cara al Impuesto sobre la Renta, que puede variar por tantos motivos que no podemos aproximarla de manera razonable.

 

Esta rentabilidad se conseguirá siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

* Que la vivienda se alquile de inmediato. Lo normal será que esté un par de meses vacía hasta que se arregla, y a lo mejor otro más mientras se alquila.

* Que el inquilino sea buen pagador, y esté por lo menos un año.

* Que no surjan reparaciones o gastos imprevistos de mejora del inmueble (algún problema de fontanería, que se rompa el portero automático). Lógicamente, si tiene un buen inquilino, tendrá que cuidarlo, cualquier necesidad que pueda tener habrá de atenderla con diligencia, ya que es su obligación tener en buen estado el inmueble y sus anejos. Si no lo hace así, y se marcha, se encontrará nuevamente en la casilla número 1 del proceso, y aguantando el lucro cesante de tener vacía la vivienda y tener que seguir pagando sus gastos.

 

Además la inversión inmobiliaria de este tipo tiene dos características peculiares:

* Por una parte, su liquidez, o sea la facilidad para disponer del dinero que se invirtió de nuevo, es escasa, ya que tendría que venderse la vivienda para poder recuperar la inversión. Por lo mismo, no puede disponer parcialmente de lo que se invirtió, es o todo o nada.

* Por otro lado, si existe cualquier dificultad en el cobro de la renta, y ésta resulta definitivamente impagada, tendrá que enfrentar no sólo no tener ingresos, sino también buscarse asesoría legal para disponer nuevamente de su propiedad. Estos procesos pueden alargarse de 6 meses a dos años dependiendo de las incidencias que se produzcan.

Ya no entramos en lo que supone hacer una inversión de estas características con endeudamiento, lo que se llama apalancada, eso de que pido una hipoteca, compro un piso, y con el alquiler se paga sola. Con los riesgos que acechan al que compra a tocateja, ya hemos tenido bastante. Si tiene la casa vacía o no le pagan tiene además que hacer frente a la hipoteca que haya pedido.

 

En resumen, los ingresos que puedan conseguirse por vía de alquilar una vivienda son cualquier cosa menos pasivos. Requieren de atención, igual que la planta en el tiesto, que si no la riegas se seca. Como decían nuestros abuelos “el que tenga hacienda, que la atienda”.

¿Cuál es tu experiencia? Me gustaría saber tu opinión.

About the Author:

Hola, soy Mª Angeles González, Economista y Coach Financiero. Tras 30 años de experiencia en el sector, ayudo a emprendedores a que su dinero trabaje a su favor, con un método flexible y eficaz. ¡Avanza! No es cambiar, es crecer.

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